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28 de Novembro de 2021
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    Análise dos Artigos 722 à 729 - Código Civil

    Lei nº 10.046, de 10 de Janeiro de 2002

    Thiago Moreno, Advogado
    Publicado por Thiago Moreno
    há 4 anos

    RESUMO

    A corretagem imobiliária é tutelada pelo direito brasileiro seguindo as disposições do Capitulo XIII do Código Civil de 2002 compreendendo os artigos 722 – 729, porém existindo a possibilidade conforme previsto no artigo 729 que exista legislação suplementar para tratar da matéria. Pretende-se com esse trabalho explorar o conceito e as designações atribuídas ao corretor, figura presente nas intermediações jurídicas através de requerimento do comitente, para que busque concretizar negocio jurídico conforme as especificações

    PALAVRAS-CHAVE: Corretagem Imobiliária. Código Civil 2002. Corretor.

    ABSTRACT

    The real estate brokerage protected under Brazilian law following the provisions of Chapter XIII of the Civil Code of 2002 comprising Articles 722-729 , but with the possibility provided for in Article 729 that there is further legislation to deal with the matter . The aim of this work to explore the concept and the designations given to the broker , this figure in the legal ups through principal's request, to seek achieve legal business to specifications.

    KEYWORDS: Real Estate Brokerage . Civil Code 2002. Broker .

    1 INTRODUÇÃO

    O novo Código Civil, publicado em 11.01.2002, regulou a atividade do corretor, em seu Capítulo XIII, artigos 722 a 729, afastando quaisquer dúvidas a respeito do caráter autônomo do profissional em questão, e da natureza civil de seu contrato. (FRADERA, 2003, p. 113).

    Os artigos abrangem de maneira ampla as peculiaridades do contrato de corretagem e garantem não só aos contratantes como também aos profissionais, todos os direitos e deveres das partes envolvidas.

    2 DA ANÁLISE DO CÁPITULO XIII – CÓDIGO CIVIL DE 2002

    Dessa maneira pode-se conceituar corretagem de acordo com a redação da lei:

    Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. (BRASIL. Lei nº 10.406, 2002, art. 722.)

    Assim, o corretor, por meio de conhecimentos técnicos aproximará as partes envolvidas no negócio, conciliará seus interesses e prestará informações acerca dos detalhes da negociação, nas palavras de Diniz (2009, p.274):

    “O corretor é considerado o conciliador, que conduz interessados a efetivarem um contrato, garantindo ao cliente o resultado do serviço de mediação: a obtenção do acordo volitivo para a conclusão do negócio”.

    Tartuce conceitua negócio jurídico (2012, p.524)

    Como sendo o negócio jurídico pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

    A figura do corretor é considerada o elo de ligação, onde de forma positiva, contribui para a concretização da negociação. O Código prevê nos seus artigos os deveres do corretor e prescreve a conduta que deve apresentar, sempre dentro dos ditames da lealdade contratual e boa fé objetiva, de acordo com texto legal:

    Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

    Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (BRASIL. Lei nº 10.406, 2002, art. 723.)

    Segundo Venosa (2012, p.332) “A posição do corretor, em virtude do sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige permanente clareza e transparência de conduta”.

    Sendo assim, torna-se evidente que qualquer conduta por parte do corretor que propicie um prejuízo para uma das partes, ou ambas, será passível de reparação, desde de que presentes os requisitos da responsabilidade civil, de acordo com a redação do artigo 927 e Parágrafo único do Código Civil pátrio.

    O texto legal trata também da remuneração do corretor de imóveis, como faz menção a Lei nº 10.406 (BRASIL, 2002, art. 724) “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”

    Para Diniz (2013, p. 470)

    A remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode ser Fixa: quando o seu quantum for uma importância certa, independente do valor do negócio; e Variável: quando proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando o limite mínimo estabelecido em lei.

    Vale ressaltar no que tange a prática do over price, mesmo se tratando de prática que, embora legítima, foge a normalidade, não existe vedação legal, e não constituir ilicitude ou imoralidade desde de que seja pactuada previamente com o proprietário.

    Ainda, no tema relacionado a remuneração, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio. A remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados.

    Assim, conceitua a redação da Lei nº 10.406 (BRASIL, 2002, art. 725) “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes’’.

    Dessa maneira, consolida-se o entendimento que caso exista o arrependimento de uma das partes terá direito o corretor a recebimento dos seus honorários, como conceitua sabiamente em sua obra Diniz (2013, p. 473) ‘’O corretor terá direito à remuneração, se aproximou as partes, e elas acordaram no negócio, mesmo que posteriormente se modifiquem as condições ou o negocio venha ser rescindido ou desfeito.’’

    Por sua vez o artigo 726 do Código nos traz uma situação nova, onde prevê:

    Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. (BRASIL. Lei nº 10.406, 2002, art. 726.)

    Nesse artigo há a menção da opção de venda, onde o vendedor através de um contrato, autoriza o corretor ou imobiliária a buscar negociações de acordo com as orientações repassadas. Porém ressalva Goncalves, em sua obra, os deveres e direitos do corretor de imóveis no que tange a sua remuneração, onde cita:

    Acrescenta a segunda parte do aludido art. 726 que, se, todavia, “por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. Portanto, ajustada a corretagem exclusiva, a solução é outra: a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. (…) Observe-se que o mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito. (GONÇALVES, 2012, p. 476)

    E no artigo subsequente existe a previsão legal acerca do prazo da opção de venda com exclusividade, onde:

    Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

    Desta forma, nos casos de contrato de opção de venda sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida, Venosa em sua obra, dispõe da seguinte maneira sobre o tema:

    É importante recordar que a remuneração será devida sempre que o negócio for concluído em decorrência da aproximação realizada pelo corretor, ainda que esgotado o período de exclusividade ou dispensado o corretor. (VENOSA, 2012, p. 329)

    A Legislação pátria também tratou da possibilidade de divisão dos honorários, caso o negócio venha a ser realizado com a contribuição de mais de um corretor ou imobiliária, na redação do Artigo 728 da Lei nº 10.406, nos traz que, ‘’Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. (BRASIL, 2002, art. 728)’’

    Dessa maneira como reforça Tartuce (2012, p. 528) ‘’Havendo mediação ou corretagem conjunta, com mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.’’

    A redação da Lei ainda possibilita, que as remunerações sejam diferentes de acordo com as qualificações profissionais de cada corretor envolvido na negociação, desde de que previamente convencionado.

    3 CONCLUSÕES

    Vale ressaltar que os dispositivos que tratam da corretagem no Código Civil não excluem a aplicação de normas de legislação especial, como a Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Decreto n. 81.871/78, e alterada pela lei n. 10.795/2003 que disciplina a profissão do corretor de imóveis, e as que regulamentam o funcionamento de seus órgãos de fiscalização através de Resoluções, Portarias do Cofeci e a através da Lei n. 9.649/98, por exemplo.

    REFERÊNCIAS

    BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.046, de 10 de janeiro de 2002. 3. São Paulo: Saraiva, 2014.

    CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 11 de maio de 2015.

    COFECI – Creci, Legislação. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=55&Itemid=307> Acesso em 11 de maio de 2015.

    DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais - Vol. 3. 25 ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

    DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico E Prático Dos Contratos, V. 3 / Maria Helena Diniz. – 7. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2013.

    GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5 : Direito das coisas / Carlos Roberto Gonçalves. – 7. Ed. – São Paulo : Saraiva, 2012.

    TARTUCE, Flávio. Direito Civil, V. 3 : Teoria Geral Dos Contratos E Contratos Em Espécie / Flávio Tartuce ; 7 Ed. – Rio De Janeiro : Forense – São Paulo : Método, 2012.

    VENOSA, Sílvio De Salvo. Direito Civil: Contratos Em Espécie / Silvio De Salvo Venosa. – 12º Ed. – São Paulo : Atlas, 2012. – (Coleção Direito Civil; V. 3

    8 Comentários

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    Excelente publicação, parabéns pelo belo trabalho. Luiz Sérgio continuar lendo

    Obrigado Luiz. continuar lendo

    Será que alguém pode me ajudar? Um familiar ou outra pessoa pode exigir a comissão de uma venda direta sem ser através de um profissional ou corretora no ramo imobiliário? Lendo este artigo eu tenho a compreensão que não podem, mas não tenho esta afirmação já sou simplesmente uma interessada em pagar comissão só a quem eu tenho a obrigação. continuar lendo

    Prezada Ariane, tudo bem? O caso deve ser analisado de forma mais aprofundada. Porém, não existem nenhum impedimento legal para que a comissão seja paga a um ente familiar. Importante recordar que existem inúmeros casos de intermediadores (não inscritos junto ao Conselho dos Corretores de Imóveis), que obtém sucesso na cobrança de comissões oriundas de transações imobiliárias. De qualquer forma, procure um advogado de sua confiança para que ele possa lhe auxiliar.
    www.thiagomoreno.com.br continuar lendo

    prezado bom dia ,
    venho por meio desta relatar um ocorrido,Foi feito uma intermediação imobiliaria,junto a outra colega de trabalho,ambas trabalhamos com afinco e total prestação de serviço a uma intermediação...comprador e vendedor assinaram Promessa de compra e venda para futuro financiamento bancario...tudo ok,comprador partiu para o financiamento,sabemos que o banco so iria liberar o financiamento se tivesse tudo ok ,em questao de documentos,tiramos todas as certidoes negativas dos vendedores e do Imovel, para que o cliente comprador estivesse seguro e nao perdesse seu tempo tao precioso ,tudo ok... os vendedores suspenderam todas as visitas ao imovel,respeitando o desfecho do financiamento,passados 10 dias apos o inicio da negociação,o comprador manda por mensagem:que esta desistindo do negocio pois o imovel nao atende o que ele quer,e que desiste do negocio.A pergunta é :como conduzir a questao e se temos direito aos honorarios ja que prestamos todas as informações como corretoras ,gastamos dinheiro e principalmente tempo.e tb se fosse ao contrario a questao ? ele tb teria direito ?e como fica a sitiuacao dos vendedores que cumpriram com o contrato no aguardo do financiamento? sabemos que pode se reincidir qualquer contrato mas nao suas conseguencias .obrigada aguardo resposta att continuar lendo

    Olá leitores e interessados no mercado de trabalho de corretagem ,tendo eu interesse de me informar melhor sobre o assunto que sub-escrevo : encontrei nesta matéria,um excelente suporte para que eu possa adentrar num curso de corretor de imóveis profissional ,Amparado por profissionais com qualificações especificas e órgãos federais e estaduais , legisladores e executores das leis que regulamentam este ofício . continuar lendo