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19 de Janeiro de 2022

Lei 13.097/2015 e a Implicação na Relação de Emprego e Trabalho do Corretor de Imóveis X Imobiliárias

Thiago Moreno, Advogado
Publicado por Thiago Moreno
ano passado

1 INTRODUÇÃO

A atividade de corretor de imóveis teve várias designações até ser reconhecida oficialmente pelo Ministério do Trabalho. Com a criação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), e no decorrer dos anos inúmeros outros marcos foram superados pela categoria.

Devido a sua origem, desde sempre o profissional da área da corretagem imobiliária presta os seus serviços, na grande maioria das vezes, de maneira autônoma, sem qualquer subordinação, realizando diversas parcerias comerciais, com outros corretores, Imobiliárias e Construtoras que são tuteladas pelos dispositivos do Código Civil e legislação especial sobre o tema.

Por sua vez, a problemática maior surge quando o corretor exerce suas atividades em parceria contínua com uma Imobiliária, onde existe a forte discussão se essa prestação de serviços deve ser enquadrada como relação de trabalho ou relação de emprego.

No mais, com a promulgação da Lei 13.097/2015 que alterou o artigo da Lei 6.530/1978 fomentou ainda mais essa discussão, se tornando um grande problema do ponto de vista jurídico para as Imobiliárias e corretores.

O objetivo do presente estudo é verificar quais são as possibilidades jurídicas que se enquadram essa parceria comercial entre os corretores de imóveis e Imobiliárias, pois, é onde surge a maior discussão, visto que, quando se trata de parcerias entre pessoas físicas não existe tal discussão.

Para responder ao objetivo proposto realizou-se pesquisa bibliográfica e documental, além de pesquisa em campo, para constatação do cumprimento ou não do referido dispositivo legal.

2 RELAÇÃO DE EMPREGO X RELAÇÃO DE TRABALHO

Primeiramente, devemos entender a diferença entre relação de trabalho e relação de emprego, as quais possuem clara distinção, e sua extensão dentro do texto constitucional.

De maneira clara exemplifica o doutrinador Maurício Delgado Godinho, essa distinção.

A primeira expressão tem caráter genérico: refere-se a todas as relações jurídicas caracterizadas por terem sua prestação essencial centrada em uma obrigação de fazer consubstanciada em labor humano. Refere-se, pois, a toda modalidade de contratação de trabalho humano modernamente admissível. A expressão relação de trabalho englobaria, desse modo, a relação de emprego, a relação de trabalho autônomo, a relação de trabalho eventual, de trabalho avulso e outras modalidades de pactuação de prestação de labor (como trabalho de estágio, etc.). Traduz, portanto, o gênero a que se acomodam todas as formas de pactuação de prestação de trabalho existentes no mundo jurídico atual. [...] A relação de emprego, do ponto de vista técnico-jurídico, é apenas uma das modalidades especificas de relação de trabalho juridicamente configuradas. Corresponde a um tipo legal próprio e específico, inconfundível com as demais modalidades de relação de trabalho ora vigorantes.[1]

Essa discussão se tornou mais importante após a Emenda Constitucional nº 45/2014 (BRASIL, 2014) que alterou a competência da Justiça do Trabalho para julgar e processar litígios que tratassem de relação de trabalho, assim, mantendo a competência dos litígios que envolvessem discussões sobre relação de emprego, e incorporando àquela antes abrangida por outras jurisdições.

Conforme prevê a referida emenda Constitucional:

Art. 114. Compete à Justiça do Trabalho processar e julgar:

I - as ações oriundas da relação de trabalho, abrangidos os entes de direito público externo e da administração pública direta e indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;

[...]

IX - outras controvérsias decorrentes da relação de trabalho, na forma da lei.[2]

Assim, conclui-se que a relação de trabalho possui uma maior abrangência englobando todas as relações de trabalho existente, e por sua vez a relação de emprego é um tipo jurídico específico dentro daqueles abordados pela relação de trabalho, e essa distinção possui um impacto gigantesco nos direitos e deveres das partes envolvidas no litígio, sendo assim de profunda importância sua caracterização no ato do momento processual.

3 RELAÇÃO DE TRABALHO

A relação de trabalho – tem caráter genérico, referindo-se a todas as relações jurídicas caracterizadas por terem sua prestação em uma obrigação de fazer, consubstanciada em trabalho humano. A expressão engloba a relação de emprego, a relação autônoma de trabalho, a relação de trabalho eventual, de trabalho avulso e de trabalho temporário.

Conforme conceitua Sergio Pinto Martins:

Relação de trabalho é a situação jurídica entre duas pessoas visando à prestação de serviço. Contrato de Trabalho é o negócio firmado entre empregado e empregador sobre condições de trabalho [...] a relação de emprego está compreendida na competência da Justiça do Trabalho, pois é uma relação de trabalho.[3]

Ou seja, ocorre quando algum dos requisitos do art. da CLT (BRASIL, 1943), não é preenchido:

Art. 3º - Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário.[4]

Assim, basta que um, daqueles critérios não seja suprido para que tenhamos uma relação de trabalho.

Se a prestação de serviços ocorre de forma eventual, temos a relação de trabalho, ou se a referida atividade não é desenvolvida sob dependência do empregador, temos a relação de trabalho.

Por sua vez se durante a prestação do respectivo labor não existe qualquer compensação financeira, estaremos diante uma relação de trabalho.

Por derradeiro, se o prestador da atividade laborativa, puder ser substituída, sendo que qualquer pessoal possa realizar a referida atividades, estaremos novamente diante de uma relação de trabalho.

Via de regra a relação de trabalho decorre de uma obrigação de fazer, quando as partes estabelecem uma relação de trabalho, com paridade de obrigações, sem que nenhuma das partes tenha preferência sobre a outra, estando equiparadas.

4 RELAÇÃO DE EMPREGO

Para que uma relação de trabalho seja considerada relação de emprego, deverão constar os cinco requisitos previstos no artigo e da CLT.

Ou seja, para se caracterizar a relação de emprego deverá cumulativamente estar presentes os requisitos da subordinação, pessoalidade, não eventualidade, onerosidade e alteridade.

A subordinação, consiste na submissão às diretrizes do empregador, o qual determina o lugar, a forma, o modo e o tempo - dia e hora - da execução da atividade. O empregado está sujeito às ordens do empregador.

Conforme exemplifica Amauri Mascaro Nascimento:

Uma situação em que se encontra o trabalhador, decorrente da limitação contratual da autonomia da vontade, para o fim de transferir ao empregador o poder de direção sobre a atividade que desempenhará.[5]

Enquanto para os empregadores vigora a não pessoalidade, para os empregados deve existir pessoalidade: este requisito está vinculado ao caráter pessoal da obrigação trabalhista, proibindo o empregado de fazer-se substituir na prestação de serviços quando não puder comparecer ou prestá-los, sob pena de descaracterização do vínculo empregatício. Frise-se ainda que o empregado deve ser pessoa física.

Assim, Sérgio Pinto Martins, exemplifica:

A prestação de serviço deve ser feita pelo empregado com pessoalidade ao empregador. O contrato de trabalho é feito com certa pessoa, daí se dizer que é ituitu personae. O empregador conta com certa pessoa específica para lhe prestar serviços. Se o empregado faz-se substituir constantemente por outra pessoa, como por um parente, inexiste o elemento pessoalidade na referida relação. [6]

Habitualidade, esse requisito, também conhecido como não eventualidade, exige que o trabalho seja prestado ao empregador de forma regular. A lei não estabelece uma frequência mínima, basta que o trabalho seja habitual, não sendo necessário que ocorra em todos os dias da semana.

Onerosidade, por sua vez, consiste no percebimento de remuneração em troca dos serviços prestados pelo empregado. Assim, existe uma reciprocidade de obrigações, quais sejam: prestação de serviços pelo empregado e contraprestação pecuniária por parte do patrão.

Amauri Mascaro Nascimento, em seu Curso de Direito do Trabalho define da seguinte maneira:

Conclua-se, portanto, que a onerosidade implica na reciprocidade de ônus a que estão sujeitas as partes do contrato de trabalho, essenciais para a sua existência, tanto assim que, se o salário não for pago pelo empregador nas condições legais e contratuais e se o trabalhador não prestar a sua atividade nos termos em que deve fazê-lo, pode ser rescindido o contrato, pela inexistência mesma de requisito fundamental de seu desenvolvimento”.[7]

Por fim, o requisito da alteridade é motivo de inúmeras divergências doutrinária, visto que inúmeros autores não o consideram como essencial. Este requisito, significa que o empregador assume os riscos decorrentes do seu negócio, mas não os repassa ao empregado. Isto é, se o negócio vai bem ou mal, o salário do empregado será garantido.

No mais, além de estarem presentes os requisitos ensejadores do vínculo empregatício, conforme exposto no artigo da CLT, se faz mister destacar que para a referida configuração, também deverá estar presentes os requisitos do artigo da CLT:

Art. 2º - Considera-se empregador a empresa, individual ou coletiva, que, assumindo os riscos da atividade econômica, admite, assalaria e dirige a prestação pessoal de serviço.[8]

Presentes os requisitos sopra citados, a relação jurídica será regida sob a égide da relação de emprego, sendo utilizados para tanto a Lei específica – Decreto Lei n.º 5.452, de 1º maio de 1943, Consolidação das Leis do TrabalhoCLT.

Sendo que, via de regra, o julgamento dos feitos levando em roga a legislação trabalhista, tendem a propiciar uma quantidade maior de oportunidades aos trabalhadores, haja visto o seu caráter protetivo em face da classe trabalhadora, devido sua vulnerabilidade e hipossuficiência, considerada pela legislação brasileira

Assim, eventual caracterização ou não da relação de emprego deve ser amplamente analisada pelas partes a fim de propiciar vantagens ou prejuízos dependendo do caso em tela.

5 LEI 13.097/2015

A Lei 13.097/2015 incluiu os parágrafos 2º, 3º e 4º ao artigo da Lei 6.530/1978 que regulamenta a profissão do corretor de imóveis.

Essas mudanças impactaram diretamente na relação jurídica de prestação de serviços do corretor de imóveis com a Imobiliária tomadora, assim, na nova dinâmica proposta pela redação legal, o corretor poderá associar-se há diversas Imobiliárias, preservando sua liberdade profissional, sem que isso implique em vinculação empregatícia, devendo ser considerada uma relação de trabalho.

Conforme a redação da lei:

§ 2o O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.[9]

Por sua vez no parágrafo 3º o legislador aborda claramente a ausência de subordinação jurídica do corretor com a empresa, quando possibilita a coordenação e desempenho de suas funções e forma de divisão dos frutos do trabalho.

§ 3o Pelo contrato de que trata o § 2o deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical. [10]

Por derradeiro no parágrafo 4º o legislador trata da possibilidade da constatação do vinculo empregatício caso estejam presentes os requisitos do artigo da CLT, nesse caso impondo que tal relação jurídica será de natureza trabalhista, devendo ser respeitados os deveres e direitos oriundos de tal dispositivo legal:

§ 4o O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1o de maio de 1943. [11]

Insta salientar que existem inúmeras decisões que conflitam com a Lei recentemente promulgada, sendo reconhecida a relação de emprego entre o corretor de imóveis e a Imobiliária tomadora de seus serviços.

6 CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO

Pois bem, o parágrafo 2º do artigo da Lei 6.530/78, estipulou a necessidade das partes firmarem um contrato de associação específico, ali estipulando as condições que irão regular essa relação de trabalho:

§ 2o O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.[12]

Afim de evitar fraudes e possíveis prejuízos as partes envolvidas, a Lei designou como exigência o registro do referido contrato junto ao Sindicato laboral da Categoria, ou, em sua ausência o registro junto as delegacias da Federação Nacional representada por esse mesmo Órgão.

Assim, além dos requisitos indispensáveis para a validação de qualquer contrato, se faz necessária o referido registro, sob pena de caracterização e reconhecimento da relação de emprego.

7 SINDICATO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS DE LONDRINA E REGIÃO – SINCIL e CONSELHO REGIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DO PARANÁ – CRECI 6º REGIÃO

Em consulta realizada junto ao o Conselho Regional de Corretores de Imóveis, delegacia de Londrina, foi constada a existência de 2.667 (dois mil seiscentos e sessenta e sete) corretores de imóveis, devidamente inscritos junto ao referido Órgão de Classe.

Também, foi informado a existência de 425 (quatrocentos e vinte e cinco), personalidades jurídicas (Imobiliárias) devidamente inscritas no mesmo Órgão.

Por derradeiro, o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina, responsáveis pela homologação dos referidos contratos de parceria na região de Londrina/PR, informou a existência de 240 (duzentos e quarenta) contratos devidamente homologados e vigentes nesse período.

As consultas foram realizadas em setembro de 2020.

8 EFICIÊNCIA DA PREVISÃO LEGAL

A lei tem por finalidade balizar as condutas das pessoas que vivem em comunidade para que seja possível atingir uma harmonia social. Para tanto, não só traça as normas do permissivo, como também traz as sanções para os transgressores.

Assim, em suma, é aquilo que o poder encarregado ordena vez que há uma transferência da autorização popular pelo voto, como ordena o texto constitucional ao anunciar que todo poder emana do povo, que o exerce por meio de representantes eleitos.

O desrespeito as leis vigentes, em regra, decorre em grande parte à dificuldade de fiscalização que toda norma exige e que o Estado, infelizmente, não está aparelhado para que as mesmas venham a ser cumpridas.

Desta forma, resta amplamente configurado no caso em discussão, a falta de efetividade do referido instrumento legal, pois em um universo de 2663 corretores de imóveis e 425 empresas devidamente constituídas, é inaceitável que somente 240 deles exerçam a atividade na forma descrita no permissivo legal.

9 CONSIDERAÇÕES FINAIS

As alterações trazidas pela Lei 13.097/2015 vieram para solucionar problemas que estão presentes no dia a dia de imobiliárias e corretores de imóveis.

Claramente que, resta as partes envolvidas nas relações imobiliárias, em especial os sujeitos objeto do presente estudo, se aterem a realidade da relação jurídica existente entre eles, para que possam encontrar a solução mais adequada para cada caso.

Assim, será totalmente cabível, seja a relação de emprego com todos os direitos e deveres presentes na legislação trabalhista, ou a adoção da execução da parceria através de uma relação de trabalho autônoma.

Certo que as partes, em especial as Imobiliárias, deverão se certificarem que a documentação comprobatória da referida relação esteja devidamente regularizada, e em sintonia com a realidade fática, afim de evitar futuras lides judiciais advindas de sua inércia, omissão ou má fé.

Cabe salientar, conforme previsto na Lei 13.097/2015, para que o contrato de parceria tenha validade, o mesmo, deverá ser homologado junto ao Sindicato de Corretores de Imóveis competente, e, em sua falta, junto a Delegacia do Ministério do Trabalho e Emprego.

Por sua vez, deverá o magistrado, caso a discussão se torne litigiosa, encontrar a realidade fática do caso, para julgar o feito por meio do dispositivo legal mais adequado para o conflito.

Embora o legislador insista em privilegiar a boa fé das relações contratuais, é fundamental que os aspectos formais exigidos por lei e estabelecidos no contrato de associação mantenham correspondência com a realidade dos fatos a fim de que a relação contratual não se contamine com a presunção de fraude à legislação trabalhista.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.046, de 10 de janeiro de 2002. 3. São Paulo: Saraiva, 2017.

______. Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), de 09 de agosto de 1943. 3. São Paulo: Saraiva, 2018.

______. Constituição Federal (1988). Constituição da Republica Federativa do Brasil – 3 ed. – São Paulo: Iglu, 2017.

COFECI – Creci, Legislação. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=55&Itemid=307>; Acesso em 18 de setembro de 2020.

CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 18 de setembro de 2020.

DELGADO, Maurício Godinho. Curso de Direito do Trabalho. – 16º ed – São Paulo: LTR, 2007.

MARTINS, Sérgio Pinto. Direito do Trabalho. 25º Ed. São Paulo: Atlas, 2009.

______, Sérgio Pinto. Comentários à CLT. 18º Ed. São Paulo: Atlas, 2014.

NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de Direito do Trabalho. 24º ed. – São Paulo: Saraiva, 2013.

SARAIVA, Renato. Curso de Direito do Trabalho. 27º ed. – São Paulo: LTR, 2018.


[1] DELGADO, Maurício Godinho. Curso de Direito do Trabalho. – 16º ed – São Paulo: LTR, 2007.p. 310.

[2] ______. Constituição Federal (1988). Constituição da Republica Federativa do Brasil – 3 ed. – São Paulo: Iglu, 2017.

[3] MARTINS, Sérgio Pinto. Direito do Trabalho. 25º Ed. São Paulo: Atlas, 2009. p. 104.

[4] ______. Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), de 09 de agosto de 1943. 3. São Paulo: Saraiva, 2018.

[5] NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de Direito do Trabalho. 24º ed. – São Paulo: Saraiva, 2013. p. 622.

[6] MARTINS, Sérgio Pinto. Direito do Trabalho. 25º Ed. São Paulo: Atlas, 2009. p. 17.

[7] NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de Direito do Trabalho. 24º ed. – São Paulo: Saraiva, 2013. p. 621.

[8] ______. Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), de 09 de agosto de 1943. 3. São Paulo: Saraiva, 2018.

[9] COFECI – Creci, Legislação. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=55&Itemid=307>; Acesso em 18 de setembro de 2020.

[10] CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 18 de setembro de 2020.

[11] CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 18 de setembro de 2020.

[12] CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 18 de setembro de 2020.

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